一座大厦的“成长”
写在二十五局集团南方铁道大厦正式投入使用十八周年之际
  时间:2018-11-07  点击量:   
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美丽的珠江河畔,璀璨的霓虹灯下,林立的写字楼中,南方铁道大厦宛如一个顽强生长的孩子,迎着浩浩荡荡的改革浪潮,历经市场十七年多的风雨洗礼,即将迎来了他“成年”的重要时刻……

2001年,中国正式加入WTO组织。这一年,作为改革开放的前沿城市,广州凭借良好的投资环境和开放包容的文化,吸引了越来越多的外资企业进驻,本土的中小企业也不断增多,对写字楼的需求急剧增加。也是这一年,南方铁道大厦和广州许多写字楼如雨后春笋般应运而生,勇立在改革开放的潮头。

2001至2011年间,南方铁道大厦以有利的地理位置、合理的租赁单价以及周到的服务在写字楼市场上争取了一席之地,为企业创造了较为可观的利润。

到2011年左右,随着珠江新城及附近多座高档写字楼先后投入使用,南方铁道大厦逐渐退去了昨日的光环,地理优势也不再成为取胜市场的关键优势。加之,经过十年左右的运营,各项硬件设施已显陈旧,尤其是电梯等重要设备经常出现故障要维修养护,影响了客户的日常使用,一些优质的客源因此逐渐流失。南方铁道大厦的经营管理方——实业公司敏感地发现市场环境的变化和自身存在的问题,并认识到,要想在竞赛激烈的市场继续生存和发展,大厦的升级迫在眉睫。

2013年6月,经公司申请,集团公司研究决定,投资对南方铁道大厦进行改造升级,由实业公司具体实施。

如何让大厦焕发新的魅力与活力?高端、中端还是经济型,如何定位市场?如何把有限的资金用到最需要改造的地方……一系列问题摆在大厦改造实施者实业公司的面前。

经过详细周密的市场调查,结合集团公司投资的情况,实业公司先后完成了南铁大厦升级改造装修设计方案、效果图、施工图、预算以及设备更新方案,并在集团公司投资950万元的基础上,再投资218万元,决定将南铁大厦改造升级为广州市越秀区中高端型商务楼宇。

经过历时一年多的全面升级改造,2014年,南方铁道大厦以焕然一新的面貌出现在市场,出现在众多客户面前。30层的大厦外墙瓷片洁净明亮、建筑造型新颖醒目,尽显现代都市气息;楼层视野开阔,户型方正,通风采光一级,大小单元可自由组合,适合多种办公面积需求;四台崭新的电梯,智能联控,合理分布,可让客户在较短时间内到达想去的楼层……

硬件的升级带动并促进了服务的升级。南方铁道大厦的管理团队——实业公司广州物业租赁事业部主动强化学习意识,坚持以“走出去”和“请进来”的方式相结合,与中海物业管理有限公司加强合作,签订《物业顾问服务协议》,经过驻场顾问老师的传、帮、带等各项专业培训,南铁大厦物业服务中心员工专业素质得以大幅提升;积极与广州市物业管理协会和越秀区商务楼宇协会联系,组织相关人员到优质物业实地考察学习,找差距、定目标、抓整改,全面提高员工的服务技能及业务水平。积极建立和完善管理制度与体系,制定了《南铁大厦物业租赁营销办法》《南铁物业服务中心物料管理办法》等多项管理办法,并引入信息化管理方式,启用“钉钉”APP进行团队管理,提升服务效率。同时,坚持“想客户所想、急客户所急”,在大厦管理处设置便民服务处,为客户提供免费雨伞、帮助修理小电器、提供小药箱等,得到了客户的一致好评。

硬件与服务的双升级,不仅让众多客户看到了不同,享受了超值的创业环境,也为集团公司和实业公司带来了实实在在的效益:南铁大厦的营业收入实现了新的突破,新签、续签合同逐年递增,租金单价从80多元/㎡上升到100多元/㎡,改造前后递增幅度超过了20%,收入每年增加400万元以上。

花无百日红,市场更是瞬息万变。近几年,随着电商、微商等网络经济市场的兴起和壮大,线下市场备受影响,南铁大厦的经营也面临了前所未有的冲击:老客户流失量日趋加大,新进场客户拖欠租金、弃租、逃租现象频发,大厦空置面积最多时逾3000多㎡,“营改增”工作对管理方式带来新的挑战……

面对越来越严峻的市场形势和经营环境,实业公司通过调研和帮扶,引导负责南方铁道大厦经营管理的广州租赁事业部及时调整招商战略,采取了多项措施,努力突破招商瓶颈。一方面,进一步提升招租的主动性,积极利用信息技术,抓好客源数据库的建立,实现线上线下互动,达成信息共享;并对现有客户进行经常性的走访,了解客户最新动态,对即将到期的客户,给予重点关注和信息跟踪,一边确认客户续租意向,一边联系数据库客源,及时做好物业续租衔接工作。另一方面,进一步提升服务质量,根据客户的需求经常性开展青年志愿者服务、劳动竞赛等活动,定期回访历史客户,加强与老客户和优质客户的沟通,听取他们的意见和建议,不断改进服务工作。

更重要的是,事业部积极主动地与政府沟通与联系,充分利用政策优势,不断提升大厦的综合品质,也为客户提供了更多的发展机会。2014年,大厦荣获当年越秀区唯一的楼宇型广州市创业(孵化)基地认证授牌;2015年,荣获越秀区三星级商务楼宇认证,并经广州市越秀区科信局批准,将南方铁道大厦纳入了科技园园区管理,大厦业主和客户均可享受科技园的产业优惠政策;2017年,大厦作为越秀区首批星级商务楼宇首次在中国广州国际投资年会“2017年高端服务业推介会”上亮相……

“不了解大厦经营的人总以为我们是坐着收租金,其实在竞争激烈的写字楼租赁市场,挑战无时不在、危机也无处不在,我们一直在一场看不见销烟的战场上征战,每一次招商都是一次博弈。”实业公司广州物业租赁事业部经理杨德华回想起大厦的招租工作,十分感慨。

让杨经理记忆犹新的是“点都德”餐厅的招租工作。那是2013年初,南方铁道大厦二楼承租户观景庭酒家因经营惨淡,决定转型发展,重新装修,向事业部提出提前续签合同,延长租期。事业部想以此机会提高租金,但客户本来经营不佳,甚至还有退租的想法,如何能让对方主动加租?事业部通过深入了解对方的经营情况和问题,站在对方的立场帮助其出主意、想办法,并与对方进行了长达两个多月,多达十次的沟通与谈判,最终达成了新的租约,并在原存续合同期内增加收入61.18万元。2014年3月,事业部又根据对方经营的情况,坚持转换角度思考,多次上门主动沟通,说服“点都德”商家扩大经营规模,把三楼一并租赁,从而降低了大厦的空置率。

所有的付出与努力都是值得的。从2017年下半年开始,南方铁道大厦的经营逐步扭转被动局势,到2018年上半年实现了物业“零空置”的目标,经营状况达到历史最优水平。

习近平主席在讲话中说:历史,总是在一些特殊年份给人们以汲取智慧、继续前行的力量。今年,是我国改革开放40周年,也是南方铁道大厦迈向“成年”之年。18年来,伫立在广州中山一路上的南方铁道大厦在市场起伏中见证了广州的发展,也亲历了改革开放带来的机遇与变化,更汲取了创新发展、高品质发展的力量与源泉。

如今,风华正茂的南方铁道大厦,正以昂扬的姿态迎接新的挑战!


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